부동산 거래는 큰 금액이 오가는 중요한 거래입니다. 이러한 거래에서 신탁등기와 보증보험은 법적 안정성과 재정적 안전성을 보장하는 필수적인 요소입니다. 이 글에서는 신탁등기의 개념, 신탁 부동산 계약 시 주의사항, 보증보험의 의미, 그리고 신탁등기 상태에서 보증보험 가입이 가능한지에 대해 알아보겠습니다.

세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.자녀가 어엿한 성인이 되어 독립을 준비하는 순간은 부모님에게 자랑스러우면서도 걱정이 앞서는 때입니다. 자녀가 안전하고 확실한 주거 환경에서 독립생활을 시작할 수 있도록, 전세 계약과 관련하여 발생할 수 있는 사기를 예방하기 위해 숙지해야 할 중요한 주의 사항들을 정리하였습니다.1. 등기부등본 실 소유자 확인하기전세 계약을 체결하기 전 등기부등본을 반드시 확인해야 합니다. 등기부등본의 표제부, 갑구, 을구을 살펴보고 임대인이 실제 소유자인지를 확인하세요.< 확인 방법 >계약 시 소유자 본인이 맞는지 확인해야 합니다. 계약서를 작성할 때 임대인에게 신분증을 요청하시고, 임대인의 신분증과 등기부등본 상의 소유자 정보가 일치하는 지 꼭 확인하셔야 합니다.2. 위반건축물 확인하기자녀가 살 집이 불법건축물? 말만 들어도 등골이 오싹해지는데요.🥶위반건축물이라면 대출도 불가능하고, 전세보증보험도 들 수 없어 위험합니다!위반건축물 여부는 건축물대장을 발급받아 확인하실 수 있습니다.세이프홈즈 전세법률리포트를 활용하면, 10초 만에 위반건축물 여부를 확인할 수 있다는 사실!3. 보증보험 가입하기요즘 전세 들어갈 때 보증보험은 선택이 아닌 필수라고 하죠.전세사기를 당하고 나면, 막상 당하고 나서 할 수 있는 일은 몇 가지 없습니다.예방이 너무 중요한 일인거죠. 전세보증보험은 임대인이 임차인에게 돌려주어야 하는 전세보증금의 반환을 책임집니다. 4. 전입신고, 확정일자 받기전입신고와 확정일자 받기는 정말 중요하다는 점은 알고 계실거라고 생각됩니다. 이는 임차인에게 대항력과 우선변제권을 부여하여, 집이 경매에 넘어가게 됐을 때 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리를 확보하게 합니다.반드시 이사 당일 주민센터에 방문하여 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다.간혹 오피스텔의 경우 전입신고가 불가능한 집이 있는데, 웬만하면 가능한 집으로 들어가게 하는 것을 권유드립니다.5. 부동산 시세 확인역전세라고 들어보셨나요?전세 시세가 보증금보다 낮은 현상을 말하는데요.역전세가 발생하면 집주인은 전세금을 돌려줄 여력이 없는 경우가 발생합니다.그러니 전세금이 주변 시세보다 현저히 높지 않은지 확인하세요. 역전세 상황을 예방하고, 임대인이 전세금 반환 능력을 갖추고 있는지를 평가하는 데 도움이 됩니다.국토교통부 사이트에서는 본인이 계약하려는 아파트, 오피스텔, 빌라 최근 매매가격이 얼마에 거래 되었는지 알 수 있습니다.세이프홈즈 전세법률리포트 에도 인근 매물의 시세도 나와 있기 때문에 꼭 확인하시는 것을 추천드립니다!6. 임대인 본인 계좌로 이체하기많은 전세사기 사례 중 대리인이 임대인 서류를 위조하여 본인 계좌로 계약금 및 잔금을 받는 경우가 있습니다. 혹시라도 임대인이 오지 않는 경우,- 임대인 신분증- 대리인 신분증- 인감도장 날인 된 위임장- 인감증명서(본인발급)위 4가지 서류를 꼭 확인하시기 바랍니다.그리고 '임대인 본인 계좌로 이체'하기 사실! 절대 잊지마세요~!지금까지 자녀의 독립을 위한 전세 계약 시 주의사항 : 전세사기 예방 가이드에 대해 알아보았습니다. 궁금하진 점이 있다면 지금 세이프홈즈 커뮤니티에 올려주세요 :)

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.임대차계약 기간이 끝났음에도 임대인이 임대차보증금을 돌려주지 않는 경우가 있습니다. "집 주인이 보증금을 돌려주지 않으면 어떻게 대처할 수 있을까요?"이 경우 집주인에게 보증금은 물론 이에 대한 '지연이자'도 청구할 수 있습니다.그렇다면 어떻게 지연이자를 청구할 수 있을까요?1. 전세보증금 지연이자임차권등기 설정이 완료된 후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 '전세금 반환 소송'을 제기할 수 있는데요. 소송을 제기할 때는 보증금 반환 뿐만 아니라 보증금 반환 지연에 따른 이자까지 청구할 수 있습니다.지연이자는 기본 연 5%이며, 임대차보증금 반환 소송을 청구하거나 임차권등기를 한 경우에는 연 12%까지 올라갑니다.만약 전세금이 3억 원이라면, 판결 후 월 300만 원의 이자를 받을 수 있습니다.2. 전세보증금 지연이자 주의사항그러나, 해당 지연이자를 바로 받을 수 있는 것은 아닙니다. 지연이자를 청구하려면 기존 살던 집에서 나와야 합니다. 이때 임차권등기 설정 후, 대항력과 우선변제권을 확실히 확보한 다음에 이사하여야 합니다.세입자가 명도 의무(건물을 비워줄 의무)를 지켰음에도 전세금 반환이 이루어지지 않았을 때 전세금 반환 소송과 지연이자를 청구할 법적 근거가 될 수 있습니다.이사를 완료한 후에는 집주인에게 열쇠를 반납하거나, 도어락 비밀번호를 알려주는 등 집주인에게 집을 비웠다는 사실을 확실하게 전달해야 합니다.이를 분명히 하지 않으면 주택 인도 의무가 제대로 이행되지 않은 것으로 판단되어 지연이자 청구가 불가능합니다. 따라서 집주인 서명이 포함된 확인증 또는 문자, 카톡 등으로 남겨두는 것이 좋습니다.3. 임차권등기 셀프로 하기 어렵다면?임차권등기가 셀프로 하기 어려우신 분들은 세이프홈즈 임차권등기 서비스 를 활용해 보시는 것을 추천드립니다.지금까지 사전세보증금 지연이자 받는 법, 주의사항에 대해 알아보았습니다.궁금하신 점이 있다면 지금 세이프홈즈 커뮤니티에 올려주세요 :)

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임대인이 실거주 목적으로 세입자의 계약 갱신 요청을 거절했지만, 이후 부득이한 사정으로 다른 사람에게 임대한 경우, 정당한 이유로 인정될 수 있는지에 대한 사례입니다. 임대차분쟁조정위원회는 집주인들이 실제로 15개월 동안 거주했음을 고려해 정당한 이유로 판단, 세입자에게 180만원의 손해배상을 지급하도록 합의했습니다. 이번 사례는 임대차 계약 갱신 거절 시 정당한 이유의 범위를 이해하는 데 중요한 기준을 제시합니다.안녕하세요. 도장 찍기 전엔 세이프홈즈입니다.전세 계약이 끝나면 보증금을 돌려 받는 것은 당연한 일이죠. 하지만 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않으면 세입자는 큰 고민에 빠지게 됩니다. 여기에 전세대출 연장이라는 다른 문제가 생긴다면 상황은 더 복잡해지죠.은행에서 대출 연장이 안 된다고 할 때, 그 스트레스와 답답함은 이루 말할 수 없을겁니다. 이런 문제를 어떻게 해결하면 좋을까요?1 전세대출 연장, 임대인 동의 없이도 가능한 방법· 2023년 3월 8일 국토교통부는 "전세피해 임차인의 전세대출 연장은 지금도 가능합니다" 라는 보도 설명 자료를 배포했습니다.·이 보도 자료에는 임대인의 사망, 행방불명 등 연락 불가능 상태거나 계약 기간 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 경우에도 해당됩니다.📌보도자료 핵심포인트① 임대인 사망, 행방불명 등으로 연락이 닿지 않거나 계약기간이 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못하는 경우에도 대출 연장이 가능* 임차인이 전출 등으로 임차보증금에 대한 대항력을 상실한 경우에는 제외될 수 있음능② 임대인 사망 등으로 임대인에게 연락이 닿지 않더라도 세입자가 계약 연장의사가 있으면 임대차 계약이 연장된 것으로 보아(묵시적 갱신) 연장이 가능 * 은행은 세입자의 계약연장 의사를 확약서 징구를 통해 확인③ 임대차 계약이 종료되었으나 보증금을 돌려받지 못한 경우에도 임차권등기를 통해 보증금 미반환을 확인할 수 있는 경우에는 전세대출 연장이 가능합니다.* 임대차기간이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 보증금을 돌려받지 못하는 경우 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해 법원에 신청**임차권등기가 완료되지 않은 경우에도 신청접수증명원 등으로 대출연장 가능2 전세대출 연장을 하기 위한 임차권등기 조건· 계약기간이 만료되었을 것· 집주인이 보증금의 전부 또는 일부를 돌려주지 않음· 전입신고 및 확정일자를 받았을 것· 점유중 일 것그런데, 계약 기간이 만료되지 않았더라도 특정 조건들이 있다면 임차권등기 신청이 가능합니다.예를 들어,✅전세사기를 당했거나 여러 세입자가 보증금을 못 받았다는 사실, ✅집주인이 일부러 보증금을 안 돌려주려는 의도가 있다고 볼 수 있는 상황                                          (예: 임대인에 대한 수사 개시, 기망 행위 등)✅집이 경매로 넘어가는 상황 등이 이에 해당임차권등기를 혼자서 진행하고 싶다면, 세이프홈즈의 안내 글(여기를 클릭)을 참고해 보세요. 절차와 필요한 서류 등이 자세히 나와 있어서 도움이 될겁니다 :)하지만 혼자서 진행하기 어렵게 느껴진다면, 전문 서비스를 이용하는 것도 좋은 방법입니다. 세이프홈즈는 비대면 임차권등기명령 서비스를 제공하니, 복잡한 절차를 좀 더 쉽게 해결할 수 있습니다.😊3 은행 직원이 대출 연장을 거부할 때만약 은행 직원이 전세대출의 연장을 거부한다면, 금융감독원에 민원을 제기하는 것이 문제를 해결하는 데 큰 도움이 될 수 있습니다. 정부 지침과 법률에 따라 임차인의 권리가 보호되는 것이기 때문에 은행의 결정이 잘못되었다고 생각된다면, 금융감독원은 임차인이 정당한 권리를 되찾을 수 있도록 도와줄겁니다.- https://www.fss.or.kr/  금융감독원 - 민원 - 민원신청4 전세사기에 맞서기 : 전세위키 서비스 이용하기전세사기로 인해 피해를 본 경우, 세이프홈즈와 전세사기 피해대책위원회가 만든 '전세위키' 서비르를 활용하는 것도 방법입니다. 보증금을 돌려받는 방법, 법적으로 대응하는 절차 등에 대한 정보를 마인드맵 형식으로 피해자가 알기 쉽게 따라가기만 하면 됩니다. 지금까지 전세대출 연장, 임대인 동의 없이도 가능한 방법에 대해 알아보았습니다. 질문이나 궁금하신 점이 있다면 세이프홈즈 커뮤니티에 올려주세요 :) 감사합니다.

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.앞으로 전세 계약을 체결할 계획이라면, 이 글을 주의 깊게 보셔야 합니다.전세 계약은 단순히 주거 공간 확보를 넘어서, 소중한 자산인 보증금을 다른 사람에게 맡기는 중대한 결정이기 때문에 전세 계약 과정에는 많은 주의와 신중한 검토가 요구됩니다.본 글에서는 전세 계약을 앞둔 분들이 반드시 숙지해야 할, 계약 과정 전반에 걸쳐 필수적으로 확인해야 할 핵심 사항들을 단계 별로 자세히 안내해드리고자 합니다. 이를 통해 여러분의 보증금을 안전하게 보호하고, 더욱 안심할 수 있는 전세 계약을 진행할 수 있게 되기를 바랍니다.< 전세 계약 전 >1. 주택 상태 점검 (불법·무허가 주택여부)- 건축물대장 조회 : 주택이 불법건축물이나 무허가 주택이 아닌지 확인하기 위해 건축물대장을 조회해 보세요. 건축물대장에는 주택의 구조, 용도, 면적 등이 상세히 기록되어 있고, 위반건축물 여부를 알 수 있어요.- 등기부등본 상의 주소 일치 여부 확인 : 계약하려는 주택의 실제 주소와 등기부등본 상의 주소가 일치하는지 확인하는 것도 중요합니다. 2. 하자 보수 요청- 입주 전 상태 확인 : 입주 예정인 주택을 꼼꼼하게 확인하고, 문제가 되는 하자가 있다면 사진이나 영상으로 기록해두는 것이 좋습니다. 이는 나중에 하자 관련 분쟁이 발생했을 때 유리한 증거가 될 수 있습니다.- 보수요청 : 발견된 하자에 대해서는 임대인에게 적절한 보수를 요청하시면 됩니다. 이 때 , 하자 보수 요청과 관련된 내용을 기록(카카오톡, 문자, 녹취)로 남겨두시면 추후 분쟁을 방지하는 데 도움이 됩니다.3. 적정 전세가율 파악- 깡통전세, 즉 전세금을 회수하지 못하는 상황을 피하기 위해, 전세금이 해당 지역 및 주택의 시세에 비해 적절한지 꼼꼼하게 확인해야 합니다. - 비교 매물 조사 : 해당 주택이 위치한 지역의 비슷한 조건(크기, 층수, 위치 등)의 다른 전세 매물의 가격을 조사합니다. 이를 통해 현재 주택의 전세금이 지역 시세와 어느 정도 일치하는지 비교 분석할 수 있습니다.- 부동산 정보 플랫폼 활용 : 온라인 부동산 정보 플랫폼(네이버부동산, KB부동산, 실거래가 조회 사이트)을 활용하여 해당 지역의 전세 가격 동향을 파악합니다. 4. 선순위 권리관계 파악- 등기부등본 조회 : 등기부등본에 나와 있는 선순위들의 권리 관계를 파악하는 것은 중요합니다. 예를 들어 근저당권, 저당권, 가압류 등이 있다면 더욱 조심해야겠죠? - 선순위 권리 해결 : 만약 선순위 권리가 존재한다면, 임대인과 협의하여 이러한 권리가 해결될 수 있는 방안을 알아봐야 합니다. 예를 들어, 임대인이 근저당을 해지하거나, 신탁 말소하는 방법 등이 있습니다.5. 임대인의 세금 체납 여부 확인- 세금 체납 조회 : 임대인이 세금 체납하고 있는지 여부도 확인해야 합니다. 세이프홈즈 전세법률리포트를 발급 받으시면, 무료로 조회하실 수 있습니다.< 전세 계약 시 >1. 임대인(대리인) 신분 확인- 계약 당사자가 본인인지, 대리인인 경우 위임장을 포함한 서류가 준비되었는지 확인합니다.- 임대인의 신분증과 동일인물인지 꼭 확인하세요.2. 공인중개사의 정상 영업 여부- 계약을 중개하는 중개사가 정상적으로 등록되어 영업하는 공인중개사인지 확인하는 안전한 계약을 하는데 중요합니다. 세이프홈즈 앱 다운로드 → 메뉴 → 공인중개사 찾기를 통해 공인중개사의 등록 번호와 중개보조원 유무까지도 확인할 수 있습니다.3. 표준 계약서 활용 및 특약 사항 명시- 주택임대차 표준 계약서를 활용하고, 필요한 권리보장을 위한 특약 사항을 명시합니다. - 특약 작성이 어렵다면세이프홈즈 리포트를 발급 받아보세요! 변호사가 작성한 특약이 알기 쉽게 나와 있습니다.👍4. 권리관계 재확인- 계약 직전 변경된 권리관계가 없는지 다시 한번 확인하세요.- 계약 직전 등기부등본을 한 번 더 떼보시는 것을 추천드립니다. - 등기부등본 떼는 방법 : 세이프홈즈 앱 접속 → 등기부등본 열람< 전세 계약 후 >1. 임대차 신고 및 확정일자 부여- 부동산 거래 신고법에 따라, 전세 계약을 체결한 후 30일 이내에 임대차 신고를 완료 해야 합니다. 이 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다. - 지역 주민센터, 온라인 부동산 거래 시스템을 통해 신고할 수 있습니다.2. 전입신고 및 대항력 확보- 전입신고는 전세 계약 이후에 거주할 주택으로의 이사를 법적으로 인정받기 위해 필요한 절차입니다. - 주민등록법에 따라 이사한 날로부터 14일 이내에 가까운 주민센터에 방문하거나, 온라인을 통해 신고를 완료해야 합니다. 전입신고를 함으로써 대항력을 확보할 수 있으며, 이는 임차인이 임대인 또는 제3자에게 자신의 거주권을 주장할 수 있는 법적 권리를 의미합니다.3. 전세보증금 반환보증 가입- 전세 계약 기간 동안 또는 계약 만료 시, 보증금 반환 문제에 직면하지 않기 위해 전세보증금 반환보증에 가입하는 것을 권장드립니다. HUG보증보험, HF보증보험, SGI 보증보험에서 서비스를 제공하며, 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증기관이 대신하여 보증금을 반환해주는 시스템입니다. 본문에서 다룬 체크리스트를 꼼꼼히 따르며 준비하고 검토한다면, 여러분도 안전한 전세계약✍을 진행하실 수 있습니다. 또한 전세사기가 걱정되신다면 로펌과 함께하는 세이프홈즈와 같은 신뢰할 수 있는 서비스를 활용하여 보다 안전한 계약 과정을 진행할 수 있습니다.지금까지 전세사기 예방 방법_ 전세 계약 핵심 체크리스트에 대해 알아보았습니다. 질문이나 궁금하신 점이 있다면 세이프홈즈 커뮤니티에 올려주세요 :)감사합니다.

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