세이프홈즈는 청년들을 위한 주거 정책을 알기 쉽게 알려드리고 있어요. 여러 공공주택 지원 프로그램과 전세 대책에 관한 정보를 제공해서, 사회초년생과 청년들이 혜택을 잘 이해하고 쉽게 신청할 수 있게 도와드려요.

김 씨는 2년 전 서울에서 아파트를 임대했습니다. 계약서에는 "2년만 계약하기로 하고 계약갱신 청구는 하지 않기로 한다."라는 특약을 작성했는데요. 2년이 지나 계약이 종료될 즈음, 김 씨는 이사를 갈지 아니면 계속 살지 고민하던 중, 계약 갱신청구권에 대해 알게 되었습니다. 김 씨는 임대인에게 계약 갱신을 요청했으나, 임대인은 계약서에 작성된 특약을 이유로 거절했습니다. 이 경우, 김 씨는 계속 집에 머무를 수 있을까요?우리는 부동산 계약이던, 살면서 어떤 계약을 하던 간에 조항을 꼼꼼하게 읽어봐야 하는데요. 김씨의 경우 2년 전에 계약할 때 계약서를 꼼꼼하게 보지 않았던 탓에 임차인에게 불리한 내용의 특약을 작성하고 말았습니다.이 글에서는 계약서 상의 특약과 계약 갱신 청구권이 무엇인지, 그리고 그 두 권리가 충돌했을 시 어떤 것이 더 센지 세이프홈즈와 함께 알아보도록 하겠습니다.1 계약서 상의 특약이란?부동산 임대차 계약을 맺을 때, 임대인과 임차인은 계약서에 다양한 조건을 명시할 수 있습니다. 그 중 하나가 "2년만 계약하기로 하고 계약갱신 청구는 하지 않기로 한다"라는 특약입니다. 이런 특약은 계약이 끝나면 임차인이 집을 비워주겠다는 약속을 의미하게 됩니다. 임대인은 이런 특약을 통해 계약이 종료되면 임차인과의 계약을 정리하고, 다른 세입자를 받을 수 있다고 생각합니다.2 계약갱신청구권이란?계약갱신청구권은 대한민국 주택임대차보호법에 따라 임차인에게 보장된 권리입니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 특별한 사유가 없는 한, 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 즉, 임차인은 한 번 더 2년 동안 거주할 수 있습니다.3 두 권리가 충돌할 때, 뭐가 더 셀까? 🤷‍♀️이제 본론으로 들어가 보겠습니다. 2년 계약 특약과 계약 갱신청구권이 충돌할 때, 무엇이 더 힘이 셀까요? 여기서 중요한 점은 대한민국 주택임대차보호법 제10조입니다.주택임대차보호법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.이 법 조항에 따르면, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 따라서 임차인의 계약갱신청구권이 법적으로 더 강력한 힘을 가집니다.4 실제 사례로 이해해보기가령, 임대인과 임차인이 "2년만 계약하기로 하고 계약갱신 청구는 하지 않기로 한다"라는 특약을 계약서에 명시했다고 해봅시다. 그리고 2년이 지나고 임차인이 계약 갱신을 원한다고 요구하면, 임대인은 이를 거부할 수 없습니다. 법적으로 임차인의 계약갱신청구권이 보호되기 때문입니다.5 임대인과 임차인 모두를 위한 팁임대인 : 계약서에 특약을 명시하더라도 법적 권리를 잘 이해하고, 임차인과의 협의를 통해 원한만 해결책을 찾아보세요!임차인 : 계약서의 특약에도 불구하고 자신의 권리가 법적으로 보호된다는 점을 알고, 필요시 계약갱신을 요구하세요!6 결론2년 계약 특약과 계약 갱신청구권 중에서는 계약갱신청구권이 법적으로 더 강력합니다. 임대차 계약을 체결할 때는 법적 권리와 의무를 잘 이해하고, 서로의 입장을 존중하는 것이 중요합니다. 부동산 계약에 대한 이해를 높여 원활한 임대차 관계를 유지하시기 바랍니다 :)

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전세계약시 일어날 수 있는 사기유형과 대처방법을 알아보자1 명의도용 대출 사기?지난 2016년, 명의도용으로 대출금을 가로챈 사기꾼 최모 씨의 범행이 드러났어요. 최 씨는 급전이 필요하지만 일반 대출이 어려운 사람들에게 접근해, “가짜 전세계약서로 금리가 낮은 전세자금 대출을 받아주겠다”고 했어요. 정부 지원 전세대출 상품은 전세계약서를 내고 대출 신청만 하면 신용등급이 낮아도 무담보 전세대출을 받을 수 있다는 사실을 악용한 거죠. 이런 수법으로 최 씨는 은행 18곳에서 모두 대출 승인을 받았고 대출금 4억5천만 원을 전부 가로챘어요. 이런 사례를 명의도용 대출이라고 해요. 실제 전세계약이 체결되지 않았는데 임대인과 세입자의 명의를 도용해 가짜 전세계약서를 작성해 여러 군데의 금융기관에서 대출을 실행하는 거죠. 이 밖에도 임대인이 세입자에게 잠시만 명의를 빌려달라고 해서 몰래 대출을 받으려고 하는 등의 명의도용 사기는 빈번하게 일어난답니다. 이 경우에 아무리 범죄행위를 몰랐다고 해도 명의 제공자에게 책임이 전가될 수 있으니 주의해야 해요.2 명의도용 대출 사기에 휘말리지 않으려면?신분증, 인감 빌려주지 않기계약서를 실제 계약 내용과 다르게 작성하지 않기3 브로커를 통한 전세 보증 사기를 조심하려면?전세금안심대출보증을 악용해 주택도시보증공사에게 손실을 떠넘기는 사기 사건들이 벌어지고 있다고 해요. 전세보증금을 반환할 형편이 안 되는 사람에게 소유권을 넘기고 세입자는 전세금안심대출보증에 가입해 최대한도로 전세대출을 실행하는 거죠. 전세계약이 종료되면 임대인은 파산 신청을 하는 등의 방식으로 보증금을 반환하지 않고, 세입자는 주택도시보증공사에게 보증금을 돌려달라고 하게 되고요. 특히, 브로커가 명의를 빌려주면 대가를 지급하겠다고 꼬드겨 세입자이나 임대인의 명의를 도용하는 사례들이 있다고 하니 조심하세요! 이런 조직적인 사기 사건에 가담할 경우, 부동산 실명법 위반이나 사기죄 등으로 처벌받을 수 있으니 각별한 주의가 필요해요. 이렇게 되면, 나도 전세사기에 가담하고 휘말리게 되는 것이기 때문에, 처음부터 이런 제안에 응하지 않는 것이 중요해요. 브로커나 임대인이 실제 계약하고자 하는 내용과 다른 계약 방식을 제안했을 때 수락 하지 않아야 해요. 실제와 다른 이면계약을 작성하면 전세금안심대출보증에 가입했더라도 공사의 보증 의무가 없어서 공사로부터도 전세금을 돌려받지 못할 수 있어요.4 브로커를 통한 전세 보증 사기 예방법은?신분증, 인감 빌려주지 않기적법한 계약 절차가 아니면 거절하기

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김민수 씨는 평범한 집안의 가장으로, 서울의 한 아파트에서 아내와 두 아이와 함께 살고 있습니다. 그러나 윗집에 매일같이 들려오는 쿵쿵거리는 발소리와 끊임없는 진동 소리에 점점 참을 수 없는 고통을 느끼게 되었습니다. 몇 차례 윗집에 찾아가 정중히 부탁했지만, 돌아오는 것은 "아이들이 뛰는 소리일 뿐이다.", "우리도 조심하고 있어요!"는 적반하장식의 반응뿐이었습니다. 그러던 어느 날 밤, 소음이 특히 심해 잠에서 깬 민수씨는 화를 참지 못하고 인터폰을 들고 "당장 올라가서 죽여버리겠다"고 소리쳤습니다. 실제로 폭력을 행사하지 않았지만, 윗집은 인터폰으로 한 대화를 녹음해 협박죄로 고소했습니다. 그리고 민수씨는 욕설을 한 것에 대한 것은 인정하며 반성했지만 층간 소음으로 인한 정신적 피해를 호소했습니다. 민수씨는 층간소음에 대한 피해 보상을 받을 수 있을까요?대한민국은 아파트 공화국이라는 말이 있을 정도로 많은 사람들이 아파트에 거주하고 있습니다. 아파트는 공간 활용도와 재산 가치 면에서 많은 이점이 있지만, 층간소음 문제로 인한 갈등은 많은 이들에게 큰 고통을 주고 있습니다. 방송인 이휘재 부부가 층간 문제로 이웃에게 사과한 사건은 많은 사람들의 관심을 받았죠. 게다가 청와대 국민청원에는 '층간소음 가해자들에게 과태료를 내게 해 달라'는 청원 글이 올라오기도 했습니다. 매월 3천 건 이상의 층간소음 문제가 발생하고 있습니다. 층간 소음의 주요원인은 뛰거나 걷는 소리로, 75.2%를 차지하고 있습니다.1  층간 소음의 정의와 법적 기준'공공주택 층간 소음의 범위와 기준에 관한 규칙'에 따르면, 층간소음은 두 가지로 구분됩니다.1. 직접 충격 소음 : 뛰는 소리, 걷는 소리, 물건을 떨어뜨리는 소리 등2. 공기전달 소음 : 텔레비전, 음향기기, 청소기, 세탁기 등 사용으로 발생하는 소음층간 소음의 법적 기준은 다음과 같습니다.층간소음의 구분주간 기준(6시~22시)야간 기준(22시~6시)직접충격 소음1분 평균 39dB, 최고 57dB1분 평균 34dB, 최고 52dB공기전달 소음5분 평균 45dB5분 평균 40dB2  층간 소음 문제의 법적 대응현행법상 층간소음을 규제하는 규정은 있지만, 직접적인 처벌 조항은 미미합니다. 공동주택관리법제20조는 "공동주택에서 발생하는 층간소음으로 인해 다른 입주자들에게 피해를 주지 않도록 노력해야 한다."고 규정하고 있지만, 벌금이나 과태료와 같은 처벌 조항은 없습니다.경범죄처벌법 제3조 21항에 따르면, 악기나 텔레비전 소리를 지나치게 크게 내거나 큰 소리로 떠들어 이웃을 시끄럽게 하면 10만 원이하의 벌금, 구류 또는 과료로 처벌할 수 있습니다. 하지만 층간 소음을 고의적으로 발생시킨다는 점과 소음의 정도 및 출처를 증명해야 하기 때문에 현실적으로 처벌이 어려운 구조입니다.3  층간 소음으로 인한 형사 사건 사례사례 1 :  협박죄김민수 씨처럼 층간소음 피해자가 참다 못해 윗층에 연락하여 "죽여버리겠다"고 협박성 발언을 한 경우가 있습니다. 실제로 폭력을 행사하지 않았다지만, 협박죄뢰 고소당한 사례입니다. 변호인은 우발적 발언임을 증명하여 무혐의 처분을 받았습니다.사례 2 : 재물손괴죄층간소음으로 인한 스트레스로 위층 주민의 차량을 손괴한 사례도 있습니다. 초번이었고 피해자와의 합의를 통해 기소유예 처분을 받았습니다.4  층간 소음으로 인한 민사 사건 사례사례 1 : 손해배상청구대전지방법원에서는 6개월간 아령 굴리기 등으로 층간소음을 유발한 윗집에 대해 가족당 50만 원씩 총 200만 원의 손해배상을 판결했습니다.사례 2 : 시공사 손해배상부산지방법원에서는 부실공사로 인해 층간소음이 발생한 경우 시공사에 150만 원의 정신적 손해배상을 인정했습니다.사례 3 : 동영상 촬영으로 인한 손해배상대전지방법원에서는 층간소음으로 갈등을 빚던 아랫집이 윗집을 동영상 촬영하여 초상권 침해로 50만 원의 손해배상 판결했습니다. 아랫집은 층간소음으로 두 번의 손해배상을 받았습니다.5  층간소음 갈등 해결을 위한 조정 절차층간소음 문제가 지속될 경우, 공동주택관리법 제71조에 따른 공동주택관리 분쟁조정위원회나 환경분쟁 조정법 제4조에 따른 환경분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.층간소음 이웃사이센터"층간소음 이웃사이센터"는 공동주택 입주자간 층간소음 갈등 완화에 필요한 서비스를 제공하는 '중재상담 센터'입니다. 전화상담 (1661-2642)에서 상담 받을 수 있습니다. 소음측정은 방문 상담 후 갈등이 지속될 경우, 수음세대(소음을 직접적으로 듣고 있는 세대)가 신청할 수 있습니다.6  결론층간소음 문제는 단순한 생활의 불편함을 넘어 심각한 형사 및 민사 문제로 발전할 수 있습니다. 층간 소음으로 인한 피해는 적절한 법적 대응을 통해 보상받을 수 있으며, 형사 사건의 경우 초기 대응이 매우 중요합니다. 민사 사건에서는 지속적인 피해를 입증하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 층간소음으로 고통받고 있다면 법률 전문가의 도움을 받아 적절히 대응하는 것이 필요합니다. 이 글을 통해 층간소음 문제와 피해 보상에 대해 이해하는 데 도움이 되었기를 바랍니다! 

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최근 전세사기 수법 중 하나로 집주인이 바뀌는 경우가 많아지고 있어, 이에 대해 많은 분들이 걱정하고 계신데요. 주택 임대차 보호법에 따라 집주인이 변경되더라도 계약의 내용은 그대로 승계되므로 걱정하실 필요는 없습니다. 하지만 몇 가지 주의사항을 숙지해 두시면 더 안전하게 대처할 수 있습니다.🧐 1 새로운 집주인의 인적 사항 확인가장 먼저 해야 할 일은 새로운 집주인의 이름, 전화번호, 주소 등 인적 사항을 정확하게 확인하는 것입니다. 새로운 집주인의 이름과 주소는 등기부등본을 통해 확인할 수 있지만, 전화번호는 등기부에 나오지 않으므로 별도로 알아두셔야 합니다. 만약 새로운 집주인에게 연락할 방법이 없다면 내용증명 우편을 보내야 할 수도 있습니다.2 등기부등본 확인새로운 집주인에게 등기가 이전된 이후, 근저당권의 제한 물건이 추가로 생겼는지 체크해야 합니다. 만약 이전 등기 이후 근저당권이 생기면 후순위 권리가 되므로, 보증금을 돌려받는 데 문제가 생길 수 있습니다. 특히 고액의 근저당권이 설정된 경우, 새로운 집주인의 변제 능력을 간접적으로 확인할 수 있는 지표가 될 수 있습니다.3 임대차 계약 유지 시기존 임대차 계약을 그대로 유지하고자 한다면 새로운 계약서를 작성할 필요가 없습니다. 만약 새로운 집주인이 계약서를 새로 작성하자고 한다면 확정일자를 받지 않는 조건으로 작성해도 됩니다. 기존 계약의 확정일자는 유지되며, 새로운 계약서의 보증금 증액 부분만 확정일자를 받으면 됩니다.4 임대차 계약 해지 시만약 집주인이 변경된 사실을 알고 기존 계약을 해지하고자 한다면, 최대한 빨리 기존 집주인과 새로운 집주인 모두에게 계약 종료 의사를 통지해야 합니다. 대법원 판례에 따르면 임대인 변경 사실을 알게 된 날로부터 한 달 이내에 통지해야 하며, 기존 집주인에게 보증금 반환을 요청할 수있습니다.5 특약 사항 작성임대인이 변경될 경우를 대비해 임대차 계약서에 특약 사항을 추가하는 것도 좋은 방법입니다. 예를 들어, 임대인이 변경될 경우 즉시 임차인에게 통보해야 하며, 통보하지 않을 경우 계약을 해지할 수 있다는 내용을 추가할 수 있습니다. 또한, 전세보증보험에 가입한 경우 임대인 변경 사실을 즉시 보증보험에 알려야 합니다. 그렇지 않으면 보증보험 혜택을 받지 못할 수 있습니다.🌞 결론등기부등본에 변동이 있는데 자주 확인하시기 어려우시죠? 세이프홈즈 앱에서 등기부등본 변동알리미  기능을 신청하시면 등기부등본에 변동이 생길 때마다 알람을 드려요. 또한 계약 종료 2개월 전과 6개월 전에 알림을 주기 때문에 묵시적갱신을 예방할 수 있죠. 등기부등본 열람도 인터넷 등기소보다 세이프홈즈가 훨씬 간편하답니다 :)

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