전세계약시 일어날 수 있는 사기유형과 대처방법을 알아보자

우리나라 법이 임대차관계에서 임대인이 임대료를 올리는 것을 제한하고, 임차인의 계약갱신 요구권을 보호하는 조항 등을 통하여 임차인을 강력하게 보호하고 있다는 점은 잘 알려진 사실입니다. 예를 들어, 상가임대차 보호법상 임차인의 계약갱신 요구권은 최대 10년까지 인정이 되고, 강행규정이라 이를 위반하는 약정을 상호 동의하에 해도 무효가 됩니다.최근 임대차법 개정으로 임대차갱신청구권을 2+2 제도가 생겼습니다. 그래서 일반적으로 임대차계약 해지는 임차인이 아닌 임대인이 원하는 것으로 이해되는 것 같습니다. 아무도 임차인이 계약을 해지하고 싶어할 거라는 예상은 안 했던 것 같습니다. 그런데 코로나 19로 반전이 일어났죠. 임대인이 아니라 임차인이 임대차계약을 중도해지하고 싶어하는 상황들이 발생한 것입니다. 코로나 상황은 워낙 예외적인 상황이므로 입법적으로 또는 정부가 나서서 대응하고 있지만, 그 외의 경우 임차인을 보호하기 위하여 임차인이 계약을 해지할 수 있는 경우 또는 스스로 계약갱신 요구권을 포기할 수 있는 경우는 어떤 경우가 있을까요?1 임차인이 계약을 해지할 수 있는 경우물론, 임대차 계약서에 “당사자는 언제라도 계약을 해지할 수 있다”라는 특약을 둔 경우에는 언제든지 가능합니다. 그렇지 않은 경우, 민법 또는 상가임대차 보호법에 따라 임차인이 임대차계약을 중도해지 할 수 있는 사유들을 간단하게 정리하면 다음과 같습니다.-계약기간을 정하지 않았거나 묵시적 갱신이 된 경우-임차목적물의 소유자가 변경된 경우-임대인이 임차인의 의사에 반하여 보존행위를 하여 임차목적을 달성할 수 없는 경우-임차물의 일부가 임차인의 과실없이 멸실되는 등의 이유로 임차목적을 달성하기 어려운 경우2 임차인 스스로 계약갱신 요구권을 포기하고 싶은 경우위에서도 말씀드린 것처럼, 상가임대차 보호법상 임차인의 계약갱신 요구권은 최대 10년까지 인정이 되고, 강행규정이라 이를 위반하는 약정을 임차인이 하여도 무효가 됩니다.이 말은 곧 “본 임대차계약은 5년으로 제한하고 그 이상의 기간으로 임차인이 계약 갱신을 청구할 수 없다”라고 계약서에 명시하였더라도 임차인이 계약 종료 1개월 전에 갱신 청구를 하면 임대인으로서는 (다른 이유가 없다면) 거절할 수 없다는 의미입니다.그렇다면 임차인 스스로 5년으로 임대차계약 기간을 확정하고 싶은 경우에도 방법이 없는 걸까요? 예를 들어, 임대인이 5년 후에 상가 건물에 대한 재건축 계획이 있는 건물을 가정해 보겠습니다. 임대인은 재건축 계획을 반영하여 임대료 등 계약 조건을 조율할 의사가 있지만 임차인이 계약 갱신 요구권을 행사할까 우려되어 계약 체결을 꺼리고 있는 상황인 거죠. 아무리 임차인이 행사하지 않는다고 약속을 하고, 계약서에 명시하더라도 그 효력이 인정되지 않을 수 있다는 점을 임대인이 우려한 것입니다.이러한 경우 적용할 수 있는 조항이 상가임대차 보호법 제10조 제1항 제7호인데, “임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우” 임대인이 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 것으로 정하고 있습니다.구체적으로 ①건물이 노후하거나 멸실되어 안전사고의 우려가 있는 경우 또는 ②안전의 문제가 없더라도 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우에 가능합니다.이렇게 임차인이 계약을 중도해지하거나 갱신 청구를 스스로 제한하고자 하는 경우에 대하여 알아봤는데요, 다음번에도 임차인의 입장에서 임대차계약을 잘 체결하고 관리하는 방안 제2탄을 준비해보겠습니다.

0·265

김 씨는 2년 전 서울에서 아파트를 임대했습니다. 계약서에는 "2년만 계약하기로 하고 계약갱신 청구는 하지 않기로 한다."라는 특약을 작성했는데요. 2년이 지나 계약이 종료될 즈음, 김 씨는 이사를 갈지 아니면 계속 살지 고민하던 중, 계약 갱신청구권에 대해 알게 되었습니다. 김 씨는 임대인에게 계약 갱신을 요청했으나, 임대인은 계약서에 작성된 특약을 이유로 거절했습니다. 이 경우, 김 씨는 계속 집에 머무를 수 있을까요?우리는 부동산 계약이던, 살면서 어떤 계약을 하던 간에 조항을 꼼꼼하게 읽어봐야 하는데요. 김씨의 경우 2년 전에 계약할 때 계약서를 꼼꼼하게 보지 않았던 탓에 임차인에게 불리한 내용의 특약을 작성하고 말았습니다.이 글에서는 계약서 상의 특약과 계약 갱신 청구권이 무엇인지, 그리고 그 두 권리가 충돌했을 시 어떤 것이 더 센지 세이프홈즈와 함께 알아보도록 하겠습니다.1 계약서 상의 특약이란?부동산 임대차 계약을 맺을 때, 임대인과 임차인은 계약서에 다양한 조건을 명시할 수 있습니다. 그 중 하나가 "2년만 계약하기로 하고 계약갱신 청구는 하지 않기로 한다"라는 특약입니다. 이런 특약은 계약이 끝나면 임차인이 집을 비워주겠다는 약속을 의미하게 됩니다. 임대인은 이런 특약을 통해 계약이 종료되면 임차인과의 계약을 정리하고, 다른 세입자를 받을 수 있다고 생각합니다.2 계약갱신청구권이란?계약갱신청구권은 대한민국 주택임대차보호법에 따라 임차인에게 보장된 권리입니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 특별한 사유가 없는 한, 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 즉, 임차인은 한 번 더 2년 동안 거주할 수 있습니다.3 두 권리가 충돌할 때, 뭐가 더 셀까? 🤷‍♀️이제 본론으로 들어가 보겠습니다. 2년 계약 특약과 계약 갱신청구권이 충돌할 때, 무엇이 더 힘이 셀까요? 여기서 중요한 점은 대한민국 주택임대차보호법 제10조입니다.주택임대차보호법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.이 법 조항에 따르면, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 따라서 임차인의 계약갱신청구권이 법적으로 더 강력한 힘을 가집니다.4 실제 사례로 이해해보기가령, 임대인과 임차인이 "2년만 계약하기로 하고 계약갱신 청구는 하지 않기로 한다"라는 특약을 계약서에 명시했다고 해봅시다. 그리고 2년이 지나고 임차인이 계약 갱신을 원한다고 요구하면, 임대인은 이를 거부할 수 없습니다. 법적으로 임차인의 계약갱신청구권이 보호되기 때문입니다.5 임대인과 임차인 모두를 위한 팁임대인 : 계약서에 특약을 명시하더라도 법적 권리를 잘 이해하고, 임차인과의 협의를 통해 원한만 해결책을 찾아보세요!임차인 : 계약서의 특약에도 불구하고 자신의 권리가 법적으로 보호된다는 점을 알고, 필요시 계약갱신을 요구하세요!6 결론2년 계약 특약과 계약 갱신청구권 중에서는 계약갱신청구권이 법적으로 더 강력합니다. 임대차 계약을 체결할 때는 법적 권리와 의무를 잘 이해하고, 서로의 입장을 존중하는 것이 중요합니다. 부동산 계약에 대한 이해를 높여 원활한 임대차 관계를 유지하시기 바랍니다 :)

0·282

세이프홈즈는 청년들을 위한 주거 정책을 알기 쉽게 알려드리고 있어요. 여러 공공주택 지원 프로그램과 전세 대책에 관한 정보를 제공해서, 사회초년생과 청년들이 혜택을 잘 이해하고 쉽게 신청할 수 있게 도와드려요.안녕하세요, 여러분! 이번 글에서는 사회초년생을 위한 주거 안정 대책 중 하나인 ‘든든전세주택’ 프로그램에 대해 자세히 알아보겠습니다.1 든든전세주택이 뭔가요?이 프로그램은 국토교통부, 한국토지주택공사(LH), 주택도시보증공사(HUG)가 공동으로 운영하는 공공임대주택 프로그램입니다.서울을 비롯한 수도권 내의 연립, 다세대, 오피스텔 등 비아파트 주택을 대상으로 하며, 주변 시세의 90% 수준의 전세보증금으로 최대 8년간 거주할 수 있는 기회를 제공합니다. 주변 시세보다 저렴하고 장기간 안정적으로 거주할 수 있는 좋은 기회죠!2 입주 가능한 든든전세주택 유형LH 든든 전세주택 :  전용면적 60~85㎡의 신축주택 1.5만호HUG 든든전세주택 : 경매를 통해 매입한 주택 1만호3 입주 가능한 든든전세주택LH : 이미 확보된 2,860호 중 1,600호에 대한 입주자 모집이 6월 27일부터 시작!HUG : 590호에 대한 입주자 모집은 7월 24일부터 시작!4 든든전세주택 신청 자격 및 방법든든전세주택은 무주택자라면 누구나 신청 가능합니다. 소득이나 자산과는 무관하니 많은 분들이 기회를 얻을 수 있습니다. 입주 신청은 다음 플랫폼에서 가능합니다.LH 청약 플러스 : apply.lh.or.kr/lhapply/main.doHUG 안심전세포털 : khug.or.kr/jeonse/index.jsp두 플랫폼에서 입주자 모집공고된 주택의 세부정보와 입주 신청 방법 등을 확인하실 수 있습니다.5 든든전세주택에 들어가면 뭐가 좋나요?든든전세주택은 단순한 임대주택이 아닌, 공공기관이 집주인 역할을 해서 임차인이 보다 안심하고 살 수 있도록 돕는 시스템입니다. 전세금 미반환 문제 같은 불안 요소를 크게 줄여주는 것이 이 프로그램의 큰 장점이죠! 일반 전세에서 경험할 수 있는 전세사기와 같은 위험으로부터 보호받을 수 있어, 특히 사회초년생 여러분들에게 안정적인 주거 환경을 제공합니다.이렇듯, 든든전세주택 프로그램은 청년들에게 비용 부담이 적고, 장기간 안정적인 주거 공간을 제공하여 사회생활을 시작하는 데 큰 도움이 될 것이라고 생각됩니다!관심있는 청년들은 지금 바로 신청 해보세요!

0·131

김민수 씨는 평범한 집안의 가장으로, 서울의 한 아파트에서 아내와 두 아이와 함께 살고 있습니다. 그러나 윗집에 매일같이 들려오는 쿵쿵거리는 발소리와 끊임없는 진동 소리에 점점 참을 수 없는 고통을 느끼게 되었습니다. 몇 차례 윗집에 찾아가 정중히 부탁했지만, 돌아오는 것은 "아이들이 뛰는 소리일 뿐이다.", "우리도 조심하고 있어요!"는 적반하장식의 반응뿐이었습니다. 그러던 어느 날 밤, 소음이 특히 심해 잠에서 깬 민수씨는 화를 참지 못하고 인터폰을 들고 "당장 올라가서 죽여버리겠다"고 소리쳤습니다. 실제로 폭력을 행사하지 않았지만, 윗집은 인터폰으로 한 대화를 녹음해 협박죄로 고소했습니다. 그리고 민수씨는 욕설을 한 것에 대한 것은 인정하며 반성했지만 층간 소음으로 인한 정신적 피해를 호소했습니다. 민수씨는 층간소음에 대한 피해 보상을 받을 수 있을까요?대한민국은 아파트 공화국이라는 말이 있을 정도로 많은 사람들이 아파트에 거주하고 있습니다. 아파트는 공간 활용도와 재산 가치 면에서 많은 이점이 있지만, 층간소음 문제로 인한 갈등은 많은 이들에게 큰 고통을 주고 있습니다. 방송인 이휘재 부부가 층간 문제로 이웃에게 사과한 사건은 많은 사람들의 관심을 받았죠. 게다가 청와대 국민청원에는 '층간소음 가해자들에게 과태료를 내게 해 달라'는 청원 글이 올라오기도 했습니다. 매월 3천 건 이상의 층간소음 문제가 발생하고 있습니다. 층간 소음의 주요원인은 뛰거나 걷는 소리로, 75.2%를 차지하고 있습니다.1  층간 소음의 정의와 법적 기준'공공주택 층간 소음의 범위와 기준에 관한 규칙'에 따르면, 층간소음은 두 가지로 구분됩니다.1. 직접 충격 소음 : 뛰는 소리, 걷는 소리, 물건을 떨어뜨리는 소리 등2. 공기전달 소음 : 텔레비전, 음향기기, 청소기, 세탁기 등 사용으로 발생하는 소음층간 소음의 법적 기준은 다음과 같습니다.층간소음의 구분주간 기준(6시~22시)야간 기준(22시~6시)직접충격 소음1분 평균 39dB, 최고 57dB1분 평균 34dB, 최고 52dB공기전달 소음5분 평균 45dB5분 평균 40dB2  층간 소음 문제의 법적 대응현행법상 층간소음을 규제하는 규정은 있지만, 직접적인 처벌 조항은 미미합니다. 공동주택관리법제20조는 "공동주택에서 발생하는 층간소음으로 인해 다른 입주자들에게 피해를 주지 않도록 노력해야 한다."고 규정하고 있지만, 벌금이나 과태료와 같은 처벌 조항은 없습니다.경범죄처벌법 제3조 21항에 따르면, 악기나 텔레비전 소리를 지나치게 크게 내거나 큰 소리로 떠들어 이웃을 시끄럽게 하면 10만 원이하의 벌금, 구류 또는 과료로 처벌할 수 있습니다. 하지만 층간 소음을 고의적으로 발생시킨다는 점과 소음의 정도 및 출처를 증명해야 하기 때문에 현실적으로 처벌이 어려운 구조입니다.3  층간 소음으로 인한 형사 사건 사례사례 1 :  협박죄김민수 씨처럼 층간소음 피해자가 참다 못해 윗층에 연락하여 "죽여버리겠다"고 협박성 발언을 한 경우가 있습니다. 실제로 폭력을 행사하지 않았다지만, 협박죄뢰 고소당한 사례입니다. 변호인은 우발적 발언임을 증명하여 무혐의 처분을 받았습니다.사례 2 : 재물손괴죄층간소음으로 인한 스트레스로 위층 주민의 차량을 손괴한 사례도 있습니다. 초번이었고 피해자와의 합의를 통해 기소유예 처분을 받았습니다.4  층간 소음으로 인한 민사 사건 사례사례 1 : 손해배상청구대전지방법원에서는 6개월간 아령 굴리기 등으로 층간소음을 유발한 윗집에 대해 가족당 50만 원씩 총 200만 원의 손해배상을 판결했습니다.사례 2 : 시공사 손해배상부산지방법원에서는 부실공사로 인해 층간소음이 발생한 경우 시공사에 150만 원의 정신적 손해배상을 인정했습니다.사례 3 : 동영상 촬영으로 인한 손해배상대전지방법원에서는 층간소음으로 갈등을 빚던 아랫집이 윗집을 동영상 촬영하여 초상권 침해로 50만 원의 손해배상 판결했습니다. 아랫집은 층간소음으로 두 번의 손해배상을 받았습니다.5  층간소음 갈등 해결을 위한 조정 절차층간소음 문제가 지속될 경우, 공동주택관리법 제71조에 따른 공동주택관리 분쟁조정위원회나 환경분쟁 조정법 제4조에 따른 환경분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다.층간소음 이웃사이센터"층간소음 이웃사이센터"는 공동주택 입주자간 층간소음 갈등 완화에 필요한 서비스를 제공하는 '중재상담 센터'입니다. 전화상담 (1661-2642)에서 상담 받을 수 있습니다. 소음측정은 방문 상담 후 갈등이 지속될 경우, 수음세대(소음을 직접적으로 듣고 있는 세대)가 신청할 수 있습니다.6  결론층간소음 문제는 단순한 생활의 불편함을 넘어 심각한 형사 및 민사 문제로 발전할 수 있습니다. 층간 소음으로 인한 피해는 적절한 법적 대응을 통해 보상받을 수 있으며, 형사 사건의 경우 초기 대응이 매우 중요합니다. 민사 사건에서는 지속적인 피해를 입증하여 손해배상을 청구할 수 있습니다. 층간소음으로 고통받고 있다면 법률 전문가의 도움을 받아 적절히 대응하는 것이 필요합니다. 이 글을 통해 층간소음 문제와 피해 보상에 대해 이해하는 데 도움이 되었기를 바랍니다! 

2·333