세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.1 다가구주택이 뭐예요? 다가구주택에 입주하기 전에 꼭 알아야 할 중요한 정보가 있습니다. 다가구 주택은 건물 전체의 주인이 한 명이기 때문에, 주택이 경매로 넘어갈 경우 여러 임차인의 보증금이 우선순위를 다투게 될 수 있습니다. 이 때문에 반드시 다른 세입자들의 보증금을 확인해야 합니다.2 예시로 배당순위 알아보기예를 들어보겠습니다. 한 다가구주택에 A~F 총 6명의 임차인이 있습니다. 이들은 모두 확정일자와 대항력을 갖추고 있으며, 최우선변제권자는 없습니다. 이 집의 시세가 3억 원이라고 가정했을 때, 경매로 넘어가면 누가 보증금을 돌려받지 못할까요?< 입주 순서 정리 > A - 2023년 01월 12일 입주(6,000만 원)C - 2023년 08월 01일 입주(6,500만 원)E - 2024년 01월 01일 입주(8,000만 원)F - 2024년 06월 18일 입주(7,000만 원)B - 2024년 09월 12일 입주(7,000만 원) -- XD - 2024년 09월 14일 입주(8,000만 원) -- X이 순서대로 보증금을 받을 권리가 있는데, 3억 원의 시세로 팔린다면, 보증금을 받을 수 있는 사람은 A, C, E, F입니다. 하지만 B와 D는 이미 선순위 임차인들의 보증금 합계가 3억 원을 넘기 때문에, 보증금을 돌려받지 못할 확률이 큽니다. 따라서 B와 D는 입주 전에 다른 세입자들의 보증금을 확인하여 전세금을 낮추거나 월세로 계약했어야 합니다.3 선순위 보증금, 어떻게 확인할 수 있을까요?다가구주택의 다른 세입자들의 정확한 임차보증금 규모는 등기부등본에서 확인할 수 없어요. 따라서, 다른 방법을 통해 정보를 파악해야 합니다.① 확정일자 부여현황 자료 활용'확정일자 부여현황' 자료를 통해 해당 다가구 주택에 입주한 세입자들의 보증금 규모를 짐작할 수 있습니다. 확정일자가 부여된 날짜와 관련된 정보를 포함하고 있어, 다른 세입자들이 언제 입주했는지 알 수 있습니다. 확정일자 부여현황을 확인하기 위해서는 임대인의 동의를 받아야 합니다.② 공인중개사에게 물어보기공인중개사를 통해 선순위보증금 규모를 물어볼 수 있어요. 하지만 공인중개사도 알 수 있는 방법이 없어, 임대인의 말만 믿어야 하기 때문에, 정확한 건 서류를 확인해 봐야 해요!③ 다가구 전입세대 확정일자 열람계약서에 특약을 작성한 후, 동주민센터에 방문하여 '다가구 전입세대 확정일자 열람'을 요청하세요. 이 서류를 통해 다른 세입자들의 확정일자 정보를 직접 확인할 수 있습니다. 확인 결과, 해당 주택이 보증금을 보호하기에 적합하지 않다고 판단될 경우, 특약에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 4 마무리다가구주택에 입주하기 전, 선순위보증금 확인은 소중한 자산을 지키는 중요한 과정입니다. 선수위 보증금을 꼼꼼하게 확인하고, 안전하게 계약을 진행하세요 :)전세 들어가는게 두렵다면,세이프홈즈 전세법률리포트를 이용해 보세요! 여러분이 현명한 선택을 할 수 있도록 도와드리겠습니다. 

0·99

주택임대차보호법은 주거 안정과 임차인의 권리를 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 임대인과 임차인 간의 분쟁을 예방하고, 문제가 발생했을 때 신속하게 해결하는 데 큰 도움이 됩니다.  이번 글에서는 주택임대차보호법의 핵심 내용을 쉽게 설명하고, 임대차 분쟁을 예방하고 해결하는 방법을 소개하겠습니다.1  주택임대차보호법의 기본 개념주택임대차보호법은 주거용 건물을 임대할 때 적용되는 법으로, 임차인의 권리를 보호하는 데 중점을 둡니다. 임대인과 임차인이 계약을 체결하면 법적으로 임대인은 임차인에게 주택을 사용하게 하고, 임차인은 그 대가로 차임(월세 또는 전세보증금)을 지급해야 합니다.대항력 : 임차인이 주택을 점유하고 주민등록을 마치면, 그 다음 날부터 임대차 계약은 제3자에 대해 대항력을 가지고 됩니다.계약갱신요구권 : 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.임대료 증액 제한 : 계약 갱신 시 임대료는 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다.2 임대차계약 체결 시 유의사항1) 대리인과의 계약임대인이 아닌 대리인과 계약을 체결할 때는 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 위임장에는 임차목적물 소재지, 소유자의 성명과 연락처, 계약의 목적 등이 명시되어 있어야 합니다.2) 구두 약정의 효력구두로만 이루어진 임대차 계약도 법적으로 유효하지만, 분쟁의 소지가 있으므로 서면으로 계약을 작성하는 것이 안전합니다.3) 전입신고와 대항력임차인이 주택을 점유하고 주민등록(전입신고)을 하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 발생합니다. 입주와 전입신고를 마친 다음 날에도 등기사항전부증명서를 확인하여 임대인의 저당권 설정 여부를 점검하는 것이 좋습니다.4) 전대차 계약임차인이 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 체결하는 경우, 임대인은 원래의 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 전대차 계약을 체결할 때는 반드시 임대인의 서면 동의를 받아야 합니다.5) 공동소유자의 동의집주인이 여러 명인 경우, 그 중 1인과 계약을 체결할 때는 나머지 소유자의 동의를 받는 것이 안전합니다. 특히 부부가 각각 절반씩 소유하고 있는 집이라면 배우자의 동의서를 받아야 합니다.3 임대차 분쟁 해결 방법1) 임차권등기명령임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 법원에 신청하는 제도입니다. 이를 통해 임차인은 보증금을 반환받기 전까지 대항력을 유지하고, 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 세이프홈즈 임차권등기 서비스를 이용하면 비대면으로 빠르게 신청이 가능합니다.2) 분쟁조정제도주택임대차 분쟁조정위원회는 임대차 계약 관계에서 발생하는 분쟁을 신속하게 해결하기 위한 제도입니다. 분쟁 당사자는 조정위원회에 조정을 신청할 수 있으며, 조정이 성립되면 법적인 효력을 가지게 됩니다. 4 주택임대차보호법 적용 대상주택임대차보호법은 주거용 건물에 대해 적용됩니다. 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 다만, 법인이나 외국인은 원칙적으로 보호 대상이 아니지만, 예외적으로 적용되는 경우도 있습니다.5 꼭 알아두면 좋은 팁계약서 보관 : 임대차 계약서, 중개대상물 확인설명서, 공제증서 등을 잘 보관하세요!하자 기록 : 임차목적물의 하자나 보수할 부분을 계약서에 명시하거나 사진으로 기록해 두세요!임대차분쟁이 발생하면 국토교통부 민원 콜센터(1599-0001)나 대한법률구조공단(132) 등에서 상담을 받을 수 있습니다.주택임대차보호법은 임대인과 임차인 모두의 권리를 보호하기 위해 중요한 역할을 합니다. 계약 체결 시 유의사항을 잘 지키고, 문제가 발생했을 때 적절한 대응을 통해 분쟁을 예방하고 해결하는 것이 중요합니다.전세 들어가시는 분이라면 세이프홈즈 전세법률리포트 사용은 필수입니다! 이 글을 통해 주택임대차보호법에 관련된 기본 개념이 이해되셨기를 바랍니다☺

0·184

김 씨는 2년 전 서울에서 아파트를 임대했습니다. 계약서에는 "2년만 계약하기로 하고 계약갱신 청구는 하지 않기로 한다."라는 특약을 작성했는데요. 2년이 지나 계약이 종료될 즈음, 김 씨는 이사를 갈지 아니면 계속 살지 고민하던 중, 계약 갱신청구권에 대해 알게 되었습니다. 김 씨는 임대인에게 계약 갱신을 요청했으나, 임대인은 계약서에 작성된 특약을 이유로 거절했습니다. 이 경우, 김 씨는 계속 집에 머무를 수 있을까요?우리는 부동산 계약이던, 살면서 어떤 계약을 하던 간에 조항을 꼼꼼하게 읽어봐야 하는데요. 김씨의 경우 2년 전에 계약할 때 계약서를 꼼꼼하게 보지 않았던 탓에 임차인에게 불리한 내용의 특약을 작성하고 말았습니다.이 글에서는 계약서 상의 특약과 계약 갱신 청구권이 무엇인지, 그리고 그 두 권리가 충돌했을 시 어떤 것이 더 센지 세이프홈즈와 함께 알아보도록 하겠습니다.1 계약서 상의 특약이란?부동산 임대차 계약을 맺을 때, 임대인과 임차인은 계약서에 다양한 조건을 명시할 수 있습니다. 그 중 하나가 "2년만 계약하기로 하고 계약갱신 청구는 하지 않기로 한다"라는 특약입니다. 이런 특약은 계약이 끝나면 임차인이 집을 비워주겠다는 약속을 의미하게 됩니다. 임대인은 이런 특약을 통해 계약이 종료되면 임차인과의 계약을 정리하고, 다른 세입자를 받을 수 있다고 생각합니다.2 계약갱신청구권이란?계약갱신청구권은 대한민국 주택임대차보호법에 따라 임차인에게 보장된 권리입니다. 임차인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 특별한 사유가 없는 한, 임대인은 이를 거절할 수 없습니다. 즉, 임차인은 한 번 더 2년 동안 거주할 수 있습니다.3 두 권리가 충돌할 때, 뭐가 더 셀까? 🤷‍♀️이제 본론으로 들어가 보겠습니다. 2년 계약 특약과 계약 갱신청구권이 충돌할 때, 무엇이 더 힘이 셀까요? 여기서 중요한 점은 대한민국 주택임대차보호법 제10조입니다.주택임대차보호법 제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.이 법 조항에 따르면, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없습니다. 따라서 임차인의 계약갱신청구권이 법적으로 더 강력한 힘을 가집니다.4 실제 사례로 이해해보기가령, 임대인과 임차인이 "2년만 계약하기로 하고 계약갱신 청구는 하지 않기로 한다"라는 특약을 계약서에 명시했다고 해봅시다. 그리고 2년이 지나고 임차인이 계약 갱신을 원한다고 요구하면, 임대인은 이를 거부할 수 없습니다. 법적으로 임차인의 계약갱신청구권이 보호되기 때문입니다.5 임대인과 임차인 모두를 위한 팁임대인 : 계약서에 특약을 명시하더라도 법적 권리를 잘 이해하고, 임차인과의 협의를 통해 원한만 해결책을 찾아보세요!임차인 : 계약서의 특약에도 불구하고 자신의 권리가 법적으로 보호된다는 점을 알고, 필요시 계약갱신을 요구하세요!6 결론2년 계약 특약과 계약 갱신청구권 중에서는 계약갱신청구권이 법적으로 더 강력합니다. 임대차 계약을 체결할 때는 법적 권리와 의무를 잘 이해하고, 서로의 입장을 존중하는 것이 중요합니다. 부동산 계약에 대한 이해를 높여 원활한 임대차 관계를 유지하시기 바랍니다 :)

0·281

전세계약시 일어날 수 있는 사기유형과 대처방법을 알아보자1 명의도용 대출 사기?지난 2016년, 명의도용으로 대출금을 가로챈 사기꾼 최모 씨의 범행이 드러났어요. 최 씨는 급전이 필요하지만 일반 대출이 어려운 사람들에게 접근해, “가짜 전세계약서로 금리가 낮은 전세자금 대출을 받아주겠다”고 했어요. 정부 지원 전세대출 상품은 전세계약서를 내고 대출 신청만 하면 신용등급이 낮아도 무담보 전세대출을 받을 수 있다는 사실을 악용한 거죠. 이런 수법으로 최 씨는 은행 18곳에서 모두 대출 승인을 받았고 대출금 4억5천만 원을 전부 가로챘어요. 이런 사례를 명의도용 대출이라고 해요. 실제 전세계약이 체결되지 않았는데 임대인과 세입자의 명의를 도용해 가짜 전세계약서를 작성해 여러 군데의 금융기관에서 대출을 실행하는 거죠. 이 밖에도 임대인이 세입자에게 잠시만 명의를 빌려달라고 해서 몰래 대출을 받으려고 하는 등의 명의도용 사기는 빈번하게 일어난답니다. 이 경우에 아무리 범죄행위를 몰랐다고 해도 명의 제공자에게 책임이 전가될 수 있으니 주의해야 해요.2 명의도용 대출 사기에 휘말리지 않으려면?신분증, 인감 빌려주지 않기계약서를 실제 계약 내용과 다르게 작성하지 않기3 브로커를 통한 전세 보증 사기를 조심하려면?전세금안심대출보증을 악용해 주택도시보증공사에게 손실을 떠넘기는 사기 사건들이 벌어지고 있다고 해요. 전세보증금을 반환할 형편이 안 되는 사람에게 소유권을 넘기고 세입자는 전세금안심대출보증에 가입해 최대한도로 전세대출을 실행하는 거죠. 전세계약이 종료되면 임대인은 파산 신청을 하는 등의 방식으로 보증금을 반환하지 않고, 세입자는 주택도시보증공사에게 보증금을 돌려달라고 하게 되고요. 특히, 브로커가 명의를 빌려주면 대가를 지급하겠다고 꼬드겨 세입자이나 임대인의 명의를 도용하는 사례들이 있다고 하니 조심하세요! 이런 조직적인 사기 사건에 가담할 경우, 부동산 실명법 위반이나 사기죄 등으로 처벌받을 수 있으니 각별한 주의가 필요해요. 이렇게 되면, 나도 전세사기에 가담하고 휘말리게 되는 것이기 때문에, 처음부터 이런 제안에 응하지 않는 것이 중요해요. 브로커나 임대인이 실제 계약하고자 하는 내용과 다른 계약 방식을 제안했을 때 수락 하지 않아야 해요. 실제와 다른 이면계약을 작성하면 전세금안심대출보증에 가입했더라도 공사의 보증 의무가 없어서 공사로부터도 전세금을 돌려받지 못할 수 있어요.4 브로커를 통한 전세 보증 사기 예방법은?신분증, 인감 빌려주지 않기적법한 계약 절차가 아니면 거절하기

0·199