세이프홈즈는 청년들을 위한 주거 정책을 알기 쉽게 알려드리고 있어요. 여러 공공주택 지원 프로그램과 전세 대책에 관한 정보를 제공해서, 사회초년생과 청년들이 혜택을 잘 이해하고 쉽게 신청할 수 있게 도와드려요.

오늘은 재미있는 조선시대의 전세사기 이야기를 하나 들고 왔습니다. 국사편찬위원회가 발간한 “노상추의 일기”에 보면 조선시대 관료인 노상추가 전세사기를 당한 애환이 담겨있다고 합니다. 오늘은 노상추의 이야기와 함께 도움 되는 임대차 이슈 하나를 말씀드릴게요.1 조선시대에도 전세사기 존재, 결국 임대인이 "갑"정조 임금 때 “노상추”라는 종 6품 무관 엘리트가 있었습니다. 한양에서 계장급이고 작은 지방 마을에서는 사또급이라고 합니다. 이 분이 지방 출신이어서 한양에 거주해야 하는데 처음에는 자가로 초가집에 살다가 열악했는지 결국 초가집을 팔고 기와집 일부인 사랑채에 전세로 들어간 것입니다.노상추의 직장이 훈련원(오늘날 동대문역사문화공원역 쪽)이었고, 전셋집이 충무로 역 쪽이었으니 오늘날로 말하자면 강남 전세집이라고 할 수 있겠네요. 그래서 그런지 전세보증금도 만만치 않았습니다. 노상추가 냈던 전세보증금은 27냥이었습니다. 무려 노비 5명을 살 수 있는 큰돈이었다고 합니다.노상추가 입주한 날 일기에 “날씨 맑음”이라고 쓴 것을 보면 마음의 소리가 나왔나 봅니다. 그러나 이 기분이 두 달을 채 넘기지 못했습니다. 집주인이 노상추에게 ‘돈 더 내고 들어오다는 사람이 있으니 방 빼’라고 한 것입니다.실랑이 끝에 노상추가 전세보증금을 올려주는 것으로 합의했지만, 아뿔싸! 집주인이 이중 계약을 한 것입니다. 결국 집주인은 돈 적게 낸(?) 노상추에게 다른 방으로 옮기라고 했습니다. 설상가상으로 그 다른 방도 이미 다른 사람이 있었습니다. 안하무인+막무가내로 집주인은 “갑질”을 해댔고 결국 노상추는 나가기로 했습니다.노상추의 전세사기 스토리 클라이맥스는 전세보증금이었습니다. 집주인은 이미 보증금을 다 썼다며 1/3 정도인 10냥만 먹고 떨어지라고 했습니다. 나름 무관 관료인 노상추는 10냥만 받아 들고 사실상 속수무책으로 쫓겨났습니다. 무관 노상추의 슬픈 전세사기 스토리 어떠셨나요? 조선시대에도 ‘조물주 위에 건물주’라는 말이 통했나 봅니다. 역시 갓물주👍그래도 법알약이니 세홈이들에게 도움이 되는 이슈 하나 짚고 마무리하겠습니다. 노상추 이야기는 쓴 한약 마시기 전에 달다구리 사탕 한 알2 법인이 임차인이어도 계약 갱신 요구권을 행사할 수 있을까?2020년에 임대차 3법 개정으로 이제 임차인이 계약 갱신을 요청하면 ‘2+2’으로 총 4년을 거주 보장을 받을 수 있다는 사실은 아실 겁니다. 임차인이 주택임대차보호법 적용을 받으려면 기본적으로 “전입신고”를 해야 합니다. 그런데 회사처럼 법인이 임차인일 경우에는 전입신고를 할 수 없으니 문제가 됩니다.법인은 상가 임대차뿐만 아니라 임직원들의 기숙사나 사택을 위해 주택 임대차 계약을 체결하는 경우가 있습니다. 이때 사택에 거주하는 직원들도 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 있습니다. 사택에 거주하는 직원이 전입신고를 하게 되면 임차인인 법인은 대항력이 발생하고 임대인에 대해 계약 갱신 요구권도 행사할 수 있습니다.주택임대차보호법 제3조(대항력 등)① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한때에 주민등록이 된 것으로 본다.③ 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다. 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.문제는, 사택에 거주하는 사람이 대표이사나 사내이사일 경우입니다. 실제 대법원 판례에서도 사택에 대표이사가 거주하는 경우에 계약 갱신 요구권 행사가 가능한지 쟁점이 되었습니다. 대법원은 대표이사나 사내이사는 주임법 제3조 제3항에서 지칭하는 중소기업의 “직원”으로 보지 않았습니다. 따라서 회사가 주택 임대차 계약을 맺을 경우에는 오직 직원이 주거용으로 사용해야 하고, 직원이 전입신고를 할 경우에만 법인이 대항력 등 임차인으로서 보호를 받을 수 있습니다.출처 - 최앤리 법알약

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세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.이사를 준비하면서 집주인에게 어떻게 퇴거 사실을 알리고 절차를 진행해 할지 막막할 수 있습니다. 특히 사회초년생이거나 부동산 관련 지식이 많지 않은 분들에게는 더욱 그렇죠. 그래서 계약 만료 시, 계약 만료 전 이사하는 방법을 세이프홈즈에서 아주 쉽게 알려드릴게요.1 계약 만료 시 이사 퇴거 방법① 갱신 거절 통지계약이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인에게 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 명확히 전달해야 합니다. 이를 "갱신거절 통지"라고 해요. 이 통지를 통해 집주인은 새로운 세입자를 구할 수 있는 시간을 가지게 됩니다. 다음은 갱신 거절 통지를 위한 문자나 카톡 예시입니다. * 구두로만 얘기하는 것보다, 증거를 남기는 것이 좋습니다. 이때 세이프홈즈 계약 해지 내용증명을 보내시는 것도 추천드립니다.< 갱신 거절 통지 예시 >안녕하세요, [집주인 성함]님. 저는 [현재 주소]에 거주 중인 [임차인이름]입니다. 다름이 아니라, 저는 이번 임대차 계약이 종료되는 [계약 만료일] 이후로 계약 연장을 하지 않고 이사할 계획입니다. 양해 부탁드리겠습니다. 감사합니다.② 명도 통지갱신거절 통지를 한 후, 이사 날짜가 가까워지면 집주인에게 구체적인 퇴거 날짜를 알립니다. 이 절차를 "명도 통지"라고 하며, 보통 이사 날짜 2주 전에 합니다.③ 보증금 반환이사 당일, 집주인과 함께 집 상태를 점검한 후 보증금을 돌려받습니다. 이때 관리비와 공과금이 모두 정산되어 있어야 합니다.2 계약 만료 전 이사 퇴거 방법원래 임대차 계약은 계약이 종료될 때까지 유지되어야 합니다. 그러나 계약 만료 전에 이사를 가야 하는 경우, 집주인에게 가능한 빠르게 이 사실을 알려야 합니다. 이때는 새로운 세입자를 구해야지만 나갈 수 있습니다. 새로운 세입자가 구해질 때까지 월세를 계속 납부해야 하며, 전세의 경우 새로운 세입자가 결정될 때까지 전세금을 돌려받기 어렵습니다. 또한, 중도 퇴거 시 새로운 세입자를 구하는 데 드는 중개수수료는 보통 퇴거하는 세입자가 부담하게 되며, 이는 위약금의 개념으로 이해할 수 있습니다.3 이사 준비 단계① 이사 업체 선정임대인과 협의한 이사 날짜에 맞춰 이사 업체를 선정합니다. 요즘에는 다양한 이사 비용 비교 플랫폼이 많기 때문에 이러한 곳들을 활용하여 여러 업체의 견적을 비교하면 좋습니다. ② 보증금 반환 및 짐정리이사 당일, 집주인과 함께 집 상태를 점검한 후 보증금을 돌려받고 모든 짐을 빼는 것이 좋습니다. 이 과정에서 관리비와 공과금이 모두 정산되어 있어야 하며, 집 상태에 따라 보수 비용이 발생할 수 있으므로 미리 확인하고 준비해야 합니다.4 이사 갈 때 꼭 숙지하세요퇴거하고 이사할 때 가장 중요한 것은 대항력을 유지하는 것입니다, 보증금을 돌려받기 전에 새로운 집으로 전입신고를 하면 대항력을 잃어 보증금을 회수하지 못할 위험이 있습니다. 따라서 반드시 보증금을 돌려받고 난 후에 다른 집으로 전입신고를 해야 합니다. 만약 계약이 종료됐는데도 보증금을 돌려받지 못한 상황이라면, 세이프홈즈 임차권등기명령을 통해 보증금 반환 절차를 진행할 수 있습니다.

1·719

세이프홈즈는 부동산 정보불균형을 해소하기 위해 2030 사회초년생을 대상으로 한 컨텐츠를 발행합니다.1 다가구주택이 뭐예요? 다가구주택에 입주하기 전에 꼭 알아야 할 중요한 정보가 있습니다. 다가구 주택은 건물 전체의 주인이 한 명이기 때문에, 주택이 경매로 넘어갈 경우 여러 임차인의 보증금이 우선순위를 다투게 될 수 있습니다. 이 때문에 반드시 다른 세입자들의 보증금을 확인해야 합니다.2 예시로 배당순위 알아보기예를 들어보겠습니다. 한 다가구주택에 A~F 총 6명의 임차인이 있습니다. 이들은 모두 확정일자와 대항력을 갖추고 있으며, 최우선변제권자는 없습니다. 이 집의 시세가 3억 원이라고 가정했을 때, 경매로 넘어가면 누가 보증금을 돌려받지 못할까요?< 입주 순서 정리 > A - 2023년 01월 12일 입주(6,000만 원)C - 2023년 08월 01일 입주(6,500만 원)E - 2024년 01월 01일 입주(8,000만 원)F - 2024년 06월 18일 입주(7,000만 원)B - 2024년 09월 12일 입주(7,000만 원) -- XD - 2024년 09월 14일 입주(8,000만 원) -- X이 순서대로 보증금을 받을 권리가 있는데, 3억 원의 시세로 팔린다면, 보증금을 받을 수 있는 사람은 A, C, E, F입니다. 하지만 B와 D는 이미 선순위 임차인들의 보증금 합계가 3억 원을 넘기 때문에, 보증금을 돌려받지 못할 확률이 큽니다. 따라서 B와 D는 입주 전에 다른 세입자들의 보증금을 확인하여 전세금을 낮추거나 월세로 계약했어야 합니다.3 선순위 보증금, 어떻게 확인할 수 있을까요?다가구주택의 다른 세입자들의 정확한 임차보증금 규모는 등기부등본에서 확인할 수 없어요. 따라서, 다른 방법을 통해 정보를 파악해야 합니다.① 확정일자 부여현황 자료 활용'확정일자 부여현황' 자료를 통해 해당 다가구 주택에 입주한 세입자들의 보증금 규모를 짐작할 수 있습니다. 확정일자가 부여된 날짜와 관련된 정보를 포함하고 있어, 다른 세입자들이 언제 입주했는지 알 수 있습니다. 확정일자 부여현황을 확인하기 위해서는 임대인의 동의를 받아야 합니다.② 공인중개사에게 물어보기공인중개사를 통해 선순위보증금 규모를 물어볼 수 있어요. 하지만 공인중개사도 알 수 있는 방법이 없어, 임대인의 말만 믿어야 하기 때문에, 정확한 건 서류를 확인해 봐야 해요!③ 다가구 전입세대 확정일자 열람계약서에 특약을 작성한 후, 동주민센터에 방문하여 '다가구 전입세대 확정일자 열람'을 요청하세요. 이 서류를 통해 다른 세입자들의 확정일자 정보를 직접 확인할 수 있습니다. 확인 결과, 해당 주택이 보증금을 보호하기에 적합하지 않다고 판단될 경우, 특약에 따라 계약을 해지할 수 있습니다. 4 마무리다가구주택에 입주하기 전, 선순위보증금 확인은 소중한 자산을 지키는 중요한 과정입니다. 선수위 보증금을 꼼꼼하게 확인하고, 안전하게 계약을 진행하세요 :)전세 들어가는게 두렵다면,세이프홈즈 전세법률리포트를 이용해 보세요! 여러분이 현명한 선택을 할 수 있도록 도와드리겠습니다. 

0·98

주택임대차보호법은 주거 안정과 임차인의 권리를 보호하기 위해 만들어진 법입니다. 임대인과 임차인 간의 분쟁을 예방하고, 문제가 발생했을 때 신속하게 해결하는 데 큰 도움이 됩니다.  이번 글에서는 주택임대차보호법의 핵심 내용을 쉽게 설명하고, 임대차 분쟁을 예방하고 해결하는 방법을 소개하겠습니다.1  주택임대차보호법의 기본 개념주택임대차보호법은 주거용 건물을 임대할 때 적용되는 법으로, 임차인의 권리를 보호하는 데 중점을 둡니다. 임대인과 임차인이 계약을 체결하면 법적으로 임대인은 임차인에게 주택을 사용하게 하고, 임차인은 그 대가로 차임(월세 또는 전세보증금)을 지급해야 합니다.대항력 : 임차인이 주택을 점유하고 주민등록을 마치면, 그 다음 날부터 임대차 계약은 제3자에 대해 대항력을 가지고 됩니다.계약갱신요구권 : 임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다.임대료 증액 제한 : 계약 갱신 시 임대료는 5%를 초과하여 증액할 수 없습니다.2 임대차계약 체결 시 유의사항1) 대리인과의 계약임대인이 아닌 대리인과 계약을 체결할 때는 반드시 위임장과 인감증명서를 확인해야 합니다. 위임장에는 임차목적물 소재지, 소유자의 성명과 연락처, 계약의 목적 등이 명시되어 있어야 합니다.2) 구두 약정의 효력구두로만 이루어진 임대차 계약도 법적으로 유효하지만, 분쟁의 소지가 있으므로 서면으로 계약을 작성하는 것이 안전합니다.3) 전입신고와 대항력임차인이 주택을 점유하고 주민등록(전입신고)을 하면 그 다음 날부터 제3자에 대해 대항력이 발생합니다. 입주와 전입신고를 마친 다음 날에도 등기사항전부증명서를 확인하여 임대인의 저당권 설정 여부를 점검하는 것이 좋습니다.4) 전대차 계약임차인이 임대인의 동의 없이 전대차 계약을 체결하는 경우, 임대인은 원래의 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 전대차 계약을 체결할 때는 반드시 임대인의 서면 동의를 받아야 합니다.5) 공동소유자의 동의집주인이 여러 명인 경우, 그 중 1인과 계약을 체결할 때는 나머지 소유자의 동의를 받는 것이 안전합니다. 특히 부부가 각각 절반씩 소유하고 있는 집이라면 배우자의 동의서를 받아야 합니다.3 임대차 분쟁 해결 방법1) 임차권등기명령임차권등기명령은 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때 임차인이 법원에 신청하는 제도입니다. 이를 통해 임차인은 보증금을 반환받기 전까지 대항력을 유지하고, 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 세이프홈즈 임차권등기 서비스를 이용하면 비대면으로 빠르게 신청이 가능합니다.2) 분쟁조정제도주택임대차 분쟁조정위원회는 임대차 계약 관계에서 발생하는 분쟁을 신속하게 해결하기 위한 제도입니다. 분쟁 당사자는 조정위원회에 조정을 신청할 수 있으며, 조정이 성립되면 법적인 효력을 가지게 됩니다. 4 주택임대차보호법 적용 대상주택임대차보호법은 주거용 건물에 대해 적용됩니다. 임차주택의 일부를 주거 외의 목적으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 다만, 법인이나 외국인은 원칙적으로 보호 대상이 아니지만, 예외적으로 적용되는 경우도 있습니다.5 꼭 알아두면 좋은 팁계약서 보관 : 임대차 계약서, 중개대상물 확인설명서, 공제증서 등을 잘 보관하세요!하자 기록 : 임차목적물의 하자나 보수할 부분을 계약서에 명시하거나 사진으로 기록해 두세요!임대차분쟁이 발생하면 국토교통부 민원 콜센터(1599-0001)나 대한법률구조공단(132) 등에서 상담을 받을 수 있습니다.주택임대차보호법은 임대인과 임차인 모두의 권리를 보호하기 위해 중요한 역할을 합니다. 계약 체결 시 유의사항을 잘 지키고, 문제가 발생했을 때 적절한 대응을 통해 분쟁을 예방하고 해결하는 것이 중요합니다.전세 들어가시는 분이라면 세이프홈즈 전세법률리포트 사용은 필수입니다! 이 글을 통해 주택임대차보호법에 관련된 기본 개념이 이해되셨기를 바랍니다☺

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